Míg Nyugat-Európa több fontos pénzügyi központja megszenvedte a hitelválságot, addig a német és néhány közép-kelet-európai piacon – kiváltképp Moszkvában – nem mutatkoznak a lassulás jelei, derül ki a DTZ European Leasing Markets című elemzéséből. „Míg néhány bérlői piac erősen megsérült, máshol még nem volt érezhető a válság hatása.” Mondta Paul Sanderson, a DTZ EMEA (Európa, Közel-Kelet és Ázsia) piackutatási vezetője.

A közép-kelet-európai piacokat mindeddig szintén érintetlenül hagyta a hitelpiaci válság. A bérbeadási tevékenység egyre nagyobb teret nyert, különösen Moszkvában, ahol 800 000 m2 terület került bérbeadásra az első félév során. Az erőteljes kereslet és az alacsony üresedési ráta eredményeként a 2008 márciusát megelőző évben 106%-al, havi 111 Euróra nőttek a prémium ingatlanok négyzetméterenkénti bérleti díjai. Ezzel az adattal Moszkva a második legdrágább helyszín lett Európában a londoni West End után.

Az Európai bérlői piacok továbbra is érzékenyek lesznek az Egyesült Államokból indult válság lehetséges utóhatásaira. A teljes európai gazdaságot vizsgálva viszont elmondható, hogy néhány kivétellel – ilyen az Egyesült Királyság, Írország és Spanyolország – rugalmasan reagál a globális visszaesésre.

A DTZ tanulmánya rámutat arra, hogy a bérlők sok kihívással szembesülnek – a költségcsökkentés szükségessége és a nyugati országokban a minőségi belvárosi irodaterületek hiányának együttes hatása arra készteti a cégeket, hogy újragondolják a méretre és elhelyezkedésre vonatkozó igényeiket. Egyre többen „rendezik át” bérleményeiket, hogy elérjék az optimális kihasználtságot. Az alacsony kínálat és a magas bérleti díjak hatására a bérlők fokozottan keresik az alternatív helyszíneket – ilyen Párizsban a la Défense és a Western Crescent, vagy Londonban a City – , hogy alacsonyabb áron nagyobb egybefüggő területeket bérelhessenek.

A kiskereskedelmi szektorban egyértelműen a bevásárlóközpontok dominálnak a kereskedelmi láncok expanziós tervében. Ennek megfelelően továbbra is jelentős fejlesztések vannak folyamatban, különösen a kevésbé érett közép-kelet-európai piacokon. Néhány jelentős európai piacon a bevásárlóközpontok harmadik generációjának létrejötte figyelhető meg, ahol nagy hangsúlyt fektetnek a kifinomult kivitelezésre és a fenntarthatóságra. Jó példa erre a MIRA komplexum Münchenben. Mivel rengeteg fejlesztés van folyamatban, és a határokon átnyúló tevékenység is egyre erősödik, továbbra is heves lesz a verseny. Ezért a bérlőknek igencsak megfontoltan kell meghozniuk expanziós döntéseiket.

A tanulmány szerint az európai logisztikai piacokon a legnagyobb lehetőségek a gyáripar folyamatos keletre tolódásából és a tengeri áruforgalom jelentős növekedéséből adódnak. A terjeszkedő kereskedelem a logisztikai piacok elsődleges katalizátora: a hozzáértő és jó területi stratégiával rendelkező logisztikai szolgáltatók biztos sikerre számíthatnak. Különösen jó lesz a pozíciójuk azoknak a szolgáltatóknak, akik a fejlődő kikötővárosok és a fontosabb új szállítási folyosók közelébe terveznek raktárakat és logisztikai központokat. Azokban az országokban, ahol várhatóan jelentősen nőni fog a lakossági fogyasztás – például Közép-és Kelet-Európa területén – a kiskereskedők igénye is megnő a nagyvárosok közelében elhelyezkedő raktárak iránt.

Végezetül a vállalati magatartás látványosan elmozdult a „zöld program” irányába az utóbbi hat hónapban – a fenntarthatóság már a gyakorlatban megvalósítandó feladat, nemcsak egy napirendi pont. A fogyasztók nagyobb hangsúlyt fektetnek az etikusságra és a környezettudatosságra, ehhez pedig a cégek CSR politikájának is alkalmazkodnia kell. Azok a vállalatok, amelyek nem reagáltak elég hatékonyan a zöld tényezőre, piaci részesedésük csökkenésére számíthatnak.

A legtöbb ország már bevezetett zöld épületekre vonatkozó minősítési rendszereket, amelyek azonban nagyban eltérnek egymástól. Néhány olyan kiragadott jellemzőkre fókuszál, mint a vízfelhasználás és a széndioxid-kibocsátás, mások az épület átfogó minőségére helyezik a hangsúlyt. A legelterjedtebbek az Egyesült Királyságból származó BREEAM és az Egyesült Államokban használt LEED. Néhány országban egyre inkább teret nyer a többszörös értékelés: Franciaországban például a fejlesztők választhatnak, hogy a nemzeti HQE standard mellett a BREEAM vagy a LEED minősítést szerzik meg. Itt a Le Mermoz (22,000 m2) az első épület, amely kétszeres HQE/BREEAM minősítéssel rendelkezik.
 

Moscow records second highest rental level in Europe
after London’s West End

While many key financial centres of Western Europe have suffered the brunt of the financial crisis, growth in Germany and some Central and Eastern European (CEE) markets, particularly Moscow, shows no sign of letting up, according to DTZ’s new European Leasing Markets report. “While some occupier markets have been hard hit, others have yet to register any major impact from the global credit crisis with occupiers continuing to expand their operations,” said Paul Sanderson, Head of EMEA Research at DTZ.

Europe’s largest economy, Germany, entered 2008 on a high note with total take-up in the top five markets – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg and Munich – reaching around 1.3 million sq m in the first six months of the year – the biggest half-year total in the last six years.

CEE occupier markets have also so far remained immune to the sub-prime fallout with leasing activity continuing to gather pace, especially in Moscow, where 800,000 sq m of space was let in the first half of the year. Strong demand and limited vacancy has filtered through to rapidly rising rents which grew by a massive 106% in the year ending March 2008. Moscow now records the second highest prime rental level in Europe after London’s West End, at almost €111 per sq m per month.

The outlook for European occupier markets remains sensitive to potential repercussions from the US slowdown. However the wider European economy remains largely resilient to the global slowdown with a few exceptions, such as the UK, Ireland and Spain.
Occupiers face a number of challenges – with the lack of quality office space available in western CBD’s combined with the need to cut costs, many occupiers will need to rethink their locational and space requirements, both at a city and country level, the DTZ research shows. In fact re-locations have emerged as a central trend in many European markets, as occupiers seek to cut costs by optimising space usage. With low availability and high rents in many CBDs, occupiers are increasingly looking towards alternative locations such as La Défense and the Western Crescent in Paris and the City in London as opposed to the West End, in search of larger floorplates and lower rents.

In the retail sector, shopping centres are clearly the place to be, dominating retailers’ expansion plans. As such, development continues to surge, especially in the less mature markets of CEE. In some major European markets, we are now seeing the emergence of a third generation of shopping centres with a strong emphasis on sophisticated design and sustainability, such as the MIRA scheme in Munich. Looking ahead, with large quantities of new supply in the pipeline and the continuing acceleration of cross-border activity, competition will continue to be fierce, forcing occupiers to be particularly savvy when making expansion decisions.

With regard to trends in European logistics markets, the research identifies key opportunities arising from the continued eastwards shift in manufacturing and the surge in sea traffic as trade flows escalate. Growing trade is a critical catalyst to growth in logistics markets – goods need to be transported and savvy logistics operators with excellent location strategies are well-positioned to reap the rewards. In particular, good opportunities exist for logistics operators looking to locate warehouse and logistics centres near to emerging ports and on major new transport corridors. In countries which are seeing high levels of growth in consumer spending, such as CEE, this is feeding through to increased demand from retailers for new distribution space in major urban centres.

Finally, there has been a clear shift in corporate attitude towards the green agenda in the past six months – sustainability is now an action point and no longer merely an agenda item. Occupiers need to know what it is, how it’s measured and, more importantly, how to comply with it. As consumers become more ethically and environmentally aware, they will place higher demands on companies’ CSR policies and corporates that have failed to respond sufficiently to the green agenda could see a loss of market share.
Most countries have introduced green building rating systems, all of which differ. While some focus on specific characteristics such as water usage and carbon emissions, others look at overall building quality. BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), which originated in the UK, and its US equivalent LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) are the most widely recognised. In some countries multiple certification is an emerging trend, with occupiers and developers opting to attain a national standard such as HQE (Haute Qualité Environnementale) in France in addition to either BREEAM or LEED. In France, Le Mermoz (22,000 sp m) in Paris, is the first building in France to have a double HQE/BREEAM rating.

Furthermore, most of the new buildings proposed under the ‘La Défense renewal plan’ will be accredited with the US’s LEED certification on top of HQE and BREEAM, as US investors such as Calpers take on bold sustainability commitments as part of their global investment strategy.