|
SOBI menu
Listbingó menü
|
Címlap
|
Hírek -
Friss hírek
|
|
Írta: épülettár.hu
|
|
2010. febr. 19. péntek, 16:10 |
A Colliers International budapesti irodája megjelentette legfrissebb, az ipari ingatlanpiacra vonatkozó részletes piaci elemzését. „Míg 2008 a rekordok évét jelentette a budapesti ipari ingatlan piacon, addig 2009 az alkalmazkodás évének volt tekinthető, a piaci dinamika jelentősen lassult. 2010 már a stabilizáció éve lehet, a piac egy egyensúlyi irányba mozdulhat el.” – hívta fel a figyelmet Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának igazgatója
Az erőteljesnek tűnő fejlesztői aktivitás mögött (181 000 m2) jelentős részben még 2008-ban megkezdett, 2009-re áthúzódó fejlesztések álltak (110 000 m2). A fejlesztések túlnyomó része spekulatív célú, és évente továbbra is csak egy-két testre szabott ipari ingatlanra érkezik megrendelés.
Az üresedési ráta elemzése kapcsán Beck Tamás kiemelte: „Az üres területek markánsabban jelennek meg a spekulatív piacon (23 %), mint az igényeknek megfelelően megépített, hosszabb távú szerződésekkel lekötött szegmensben (17 %). Az utóbbi esetben az üresedés jelentős mértékben változatlanul a volt Rynart portfólióhoz kötődik. Az üres területek aránya legmagasabb a „small unit” szegmensben volt, amely a külső kerületekben, a körgyűrűhöz közeli fekvésű ingatlanok közül kerül ki. Az elmúlt év végén az üresedési ráta 21,2 % volt.”
A bérbeadás mértéke – az új szerződéseket tekintve - jelentősen csökkent 2008-hoz képest, mindösszesen csak 139 000 m2 került bérbeadásra, a megelőző rekord évi 330-350 000 m2-rel szemben. Azonban míg az első félévben még csak 26 000 m2, addig a második félévben már 113 000 m2 kelt el, bár az elemzés rámutatott arra a tényre, hogy ez utóbbi érték fele, közel 60 000 m2 két nagyobb tranzakcióhoz köthető. A „big box” logisztikai csarnokra 113 000 m2, míg a városi logisztikai és „small unit” épületekre 26 000 m2 szerződés köttetett. A nettó felszívás 50 000 m2-t tett ki. Az egész év folyamán jellemző volt a tranzakciók csúszása, halogatása; igen magas szintű keresési aktivitás mellett a potenciális igényeknek csak töredéke realizálódott.
Igen jelentős méreteket öltött a transzparensen újratárgyalt és hosszabbított szerződések száma és aránya: közel 200 000 m2 területről szerzett a Colliers konkrét információt, azaz a ténylegesen újratárgyalt, illetve hosszabbított területek ennél lényegesen jelentősebb területre, akár a piac 20 %-ra is vonatkozhatnak.
Némi aktivitás volt tapasztalható a vidéki ingatlanpiacon is, három tranzakció keretében 23 000 m2 talált bérlőre két észak-nyugat magyarországi helyszínen. Ennek ellenére ezt a szegmenst változatlanul a passzivitás jellemzi a fejlesztők-befektetők, spekulatív fejlesztések, nagyobb területű ingatlanok hiánya miatt. A Colliers piaci tanulmánya szerint néhány helyszínen lenne létjogosultsága a budapesti példát követve városi logisztikai projektek megvalósításának.
A bérleti díjak 2009 első felében még csökkentek, illetve több üresen álló területre a tulajdonosok akciós bérleti díjat hirdetettek meg. Az év második felét azonban már a stabilizáció jellemezte e téren. Így a nagyobb alapterületű raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai általában EUR 3,2-3,8/m2/hó között mozogtak, míg a városi logisztikai épületek tekintetében 5,0-5,5 körül alakultak.
Néhány ritka esettől eltekintve általános és jelentős árcsökkenés nem tapasztalható az adásvételi piacon, bár az eladók flexibilitása természetesen nőtt valamelyest, azonban nem az árazás az elsőrendű oka a tranzakciók alacsony számának, hanem egyelőre a vevők hiánya.
2010 a stabilizáció éve lehet, a piac egy egyensúlyi irányba mozdulhat el. Az év folyamán a spekulatív fejlesztések drasztikus csökkenése lesz megfigyelhető, különösen a nemzetközi fejlesztők nagyobb alapterületű épületei vonatkozásában. Ennek következtében megnő az előbérleti tranzakciók jelentősége, bár bizonyos fejlesztők esetében a jelen környezetben még egy ilyen tranzakció finanszírozása és megvalósítása is nehézkes lehet. A visszafogott fejlesztői aktivitás okán mintegy 120 000 m2 spekulatív, előbérleti és build-to-suit épület átadását prognosztizálja a Colliers erre az évre, amely több évnyi visszalépést jelent a legutóbbi évek felhozatalához képest. A bérlői aktivitást, azaz az új szerződések megkötésének mértékét is hasonló értékre várják a Colliers szakemberei, azaz 120 000 m2-nyi épület lekötése lehet reális 2010 folyamán. Ezzel az üresedési ráta csökkenni fog, a számítások szerint 14 % körüli értékre. Főleg a nagyobb alapterületű igénnyel rendelkező cégek esetében kiemelkedő lesz az előre tervezés jelentősége, ugyanis míg a kisebb bérlőknek változatlanul kínálati, addig a nagyobb bérlőknek már keresleti piaci körülmények prognosztizálhatók.
„Az akciós termékek kifutását követően az új épületek árazása már eltérő lesz az elmúlt egy-két évben megszokott kedvező értékektől, a megváltozott körülmények hatására a bérlőknek magasabb bérleti díjakkal és keményebb bérleti feltételekkel kell majd szembesülniük.” – foglalta össze a Colliers International budapesti irodájának ipari ingatlanpiaci elemzését Beck Tamás.
Smaller tenants can expect a supply market, while larger tenants can expect a demand market
2010 could be the year of stabilization at the industrial market
Budapest, 18th February, 2010
The Hungarian office of Colliers International has recently issued its updated market analysis for the industrial market. „While 2008 was a year of records in the Budapest industrial real estate market, 2009 was the year of adapting; the dynamics of the market led to a considerable slow down in activity. 2010 could be the year of stabilization, if the market moves towards balance.” – according to Tamás Beck, head of the industrial team at Colliers International.
Developer activity may seem high at first glance, as 181,000 sqm of space was handed over, but a substantial portion of these handovers commenced in 2008 with completion stretching into 2009 (110,000 sqm). Following the trend of the past few years, only one or two built-to-suit buildings were commissioned, with the majority of projects being speculative.
While analyzing vacancy rates Tamás Beck has emphasized: „Naturally, vacant space is more prominent when looking at the speculative market (23%) than in the long-lease built-to-suit market with buildings built upon specific requirements (17%). In the latter case, the former Rynart portfolio remains a significant factor determining the vacancy rate. The vacancy rate is highest in the ‘small unit’ segment, notably buildings located mainly in the outer districts, close to the ringroad. Vacancy rate at the end of the year was 21.1 %.
The rate of take-up (new lease agreements) significantly decreased compared to 2008, as only 139,000 sqm of space was leased, compared to the previous year’s 330-350,000 sqm. Only 26,000 sqm of space was leased in H1 2009, with the majority of activity occurring in H2 2009, at 113,000 sqm. Nearly 60,000 sqm of H2 take-up can be attributed to two larger transactions. ‘Big box’ logistics transactions accounted for 113,000 sqm of leased space, while city logistics and ‘small unit’ transactions accounted for 26,000 sqm. The net take-up absorption was 50,000 sqm.
The postponing and delay of transactions was characteristic of the entire year. Despite the high level of search activity only a fraction of potential requirements were realized.
Transparently renegotiated and extended lease agreements reached quite a substantial level - we have knowledge of nearly 200,000 sqm of such activity. Thus the actual number of these leases is likely higher than this, and could well account for 20% of the market. There was some activity in the countryside logistics market as 23,000 sqm of space was leased in three transactions in two North-Western Hungarian locations. Still, the segment is typically passive: there is a lack of investors, speculative developments and large spaces.
Based on the report of Colliers International, some of these locations could be well suited for the development of projects like city logistics parks in the capital.
Rental levels decreased during the first half of 2009, and numerous owners advertised empty space for discounted rents. During the second half of the year rent stabilization was more dominant.
Therefore the net rent for big box buildings was between € 3.2-3.8 sqm/pcm, while in case of city logistics buildings it was € 5.0-5.5 sqm/pcm.
Except for a few rare cases, there has been no instance of substantial pricing decrease, even if sellers’ flexibility understandably increased, although the reason for the low number of transactions is not primarily pricing but the lack of buyers at the moment.
2010 could be the year of stabilization, if the market moves towards balance. A drastic decrease in the number of speculative developments is expected, especially relating large international developers with larger floor areas. As a result, the significance of pre-lease agreements will grow, although in some cases the financing and realization of such projects for the developers is still a challenge. Due to such reserved development activity, Colliers forecasts 120,000 sqm of pre-leased and built-to-suit buildings to be constructed in 2010, which is far behind compared to the delivery of previous years. The prediction of tenant activity is also approx. 120,000 sqm leased space in 2010. This means, the vacancy level would decrease, to roughly 14% based on the calculations.
Planning ahead will be increasingly significant for tenants with large floor area needs, as small tenants will invariably experience a supply market, and larger tenants are forecast to experience a demand market.
“Following the maturity of discounted products, due to the changed market circumstances, tenants will encounter higher rental rates and firmer lease conditions in 2010.” – summarized Tamás Beck.
|
|
|
